こんにちは。南日本ハウスグループの南日本開発㈱【みなみの解体】です
鹿児島市の土地価格は、エリアや用途によって大きく異なります。特に商業地は高値で取引され、固定資産税の計算にも大きな影響を与えます。
本記事では、鹿児島市内の最新地価ランキング（トップ5）を紹介し、土地の種別による税金の違いについて詳しく解説します。
鹿児島市の最新地価ランキング（2024年版）
最新の地下データによると、鹿児島市内で最も地価が高いエリアは以下の通りです。
（※データは「国土交通省 地価公示」や「鹿児島県の不動産関連資料」より引用）
| 順位 | 地価が高いエリア（商業地・都市部） | 地価（円/㎡） | 坪単価（円/坪） | 変動率 | 用途 | 特徴 |
| 1位 | 東千石町13-19 | 1,150,000 | 3,795,000 | 4.2％ | 商業地（商業施設・オフィスビルが集積） | 天文館エリアに位置し、観光客・地元客でにぎわう繁華街 |
| 2位 | 中央町4番33外 | 910,000 | 3,003,000 | 3.8％ | 商業地（アミュプラザ鹿児島周辺） | 鹿児島中央駅周辺の利便性の高いエリア |
| ３位 | 西田2-21-23 | 642,000 | 2,118,600 | 2.5％ | 商業地（オフィス・飲食店が多い） | 鹿児島中央駅近く、ビジネスエリアとして発展 |
| ４位 | 中町5-5 | 619,000 | 2,042,700 | 2.2％ | 商業地（ショッピング街・飲食店多数） | 華街の一部で、観光客にも人気 |
| 5位 | 中央町25番2 | 600,000 | 1,980,000 | 1.9％ | 商業地（オフィス・飲食店・商業施設） | 駅前開発が進み、さらなる地価上昇の可能性あり |
※変動率は「%」で表され、例えば「+3.5%」であれば前年より地価が3.5%上昇、「-2.0%」であれば前年より2.0%下落したことを意味します。
| 順位 |
地価が低いエリア（郊外・山間部） |
地価（円/㎡） | 坪単価（円/坪） |
変動率 |
用途 | 特徴 |
| 1位 | 桜島（桜島赤水町など） | 9,570 | 31,636 | -3.5% | 農地・山林・一部住宅地 | 桜島は活火山であり、火山活動の影響やアクセスの制限などから地価が低くなっています。 |
| 2位 | 平川町 | 27,750 | 91,735 | 0.53% | 低密度住宅地・農地 | 市の南部に位置し、中心部からの距離や交通の便が影響して地価が低めです。 |
| ３位 | 石谷町 | 33,350 | 110,247 | 0.80% | 低密度住宅地・山林 | 市の西部に位置し、自然が豊富な地域ですが、都市部からの距離が地価に影響しています。 |
| ４位 | 吉野町 | 39,583 | 130,853 | 1.11% | 住宅地（新興住宅地あり） | 市の北部に位置し、住宅地として開発が進んでいますが、中心部からの距離が地価に反映されています。 |
| 5位 | 春山町 | 41,300 | 136,528 | 0.72% | 低密度住宅地・農地 | 市の北西部に位置し、自然環境が豊かである一方、交通の便が地価に影響しています。 |
※変動率は「%」で表され、例えば「+3.5%」であれば前年より地価が3.5%上昇、「-2.0%」であれば前年より2.0%下落したことを意味します。
平川町・石谷町・吉野町・春山町は、郊外の住宅地エリアで比較的地価が安いが、開発次第で今後の変動が見込まれます。土地購入・投資を検討する際には、エリアごとの特性や今後の発展性も考慮することが重要です！🏡✨
土地の種別（地目）とは？それぞれの特徴と税金の違い
土地には用途によって「地目」と呼ばれる分類があります。以下の表にまとめました。
| 地目 | 特徴 | 固定資産税の影響 |
| 田 | 用水を利用して耕作する農地 | 評価額が低く、税額も低い |
| 畑 | 用水を使わず耕作する農地 | 評価額が低く、税額も低い |
| 宅地 | 住宅・商業施設・工場などが建てられる土地 | 最も評価額が高く、税額も高い |
| 山林 | 樹木が生育する土地 | 固定資産税は低め（利用状況による） |
| 原野 | 雑草や低木が生育する未利用地 | 山林と同じく低め |
| 雑種地 | 上記のいずれにも分類されない土地（駐車場・資材置場など） | 用途により税額が変動 |
建物を建てられない土地はある？
固定資産税は、基本的に地価×税率で決まりますが、地目によって評価基準が異なります。特に、宅地は評価額が高く、税額も高くなるのが特徴です。農地や山林は比較的税負担が軽いですが、宅地に転用する際には地目変更が必要で、税負担が増えることがあります。土地の種別や用途地域によっては、建築が制限される場合があります。
| 建物が建てられない可能性がある土地 | 市街地調整区域の農地や山林 | 開発行為が制限されている |
| 田や畑（農地法の規制） | 農地転用許可が必要 | |
| 急傾斜地や崖地 | 建築基準法で安全面の規制あり | |
| 保安林・特別保護地域 | 法律で建築が制限される場合あり |
土地を購入する際は、地目だけでなく都市計画法・建築基準法・農地法などの法的規制を確認することが重要です。
解体費用と土地価格の関係
解体費用は、土地の価格（立地）や条件によって変動するため、その影響について詳しく解説を加えます。
解体費用は、以下の要因によって変わりますが、土地価格（立地条件）も大きく影響します。
1. 土地価格が高いエリア（市街地・商業地）
解体費が高くなる要因
重機の搬入制限：狭い道路や密集した建物により、大型重機を使用できず、手作業が増える
騒音・粉じん対策の強化：周囲に住宅や商業施設が多いため、防音シート・散水作業などの費用がかさむ
廃棄物処理コスト：建築資材の分別処理が厳格で、処分費用が高額になりがち
平均的な解体費用（木造住宅の場合） 都市部・高地価エリア：40,000円～60,000円/坪
例：鹿児島中央駅周辺、天文館、荒田エリアなど
2.土地価格が低いエリア（郊外・山間部）
解体費が低くなる要因
スペースに余裕がある：重機を効率的に使えるため、人件費を抑えられる
騒音・粉じん対策が緩和：隣接する建物が少なく、作業制限が少ない
処分費用が抑えられる：廃棄物処理業者までの距離や規制の厳しさが比較的緩やか
平均的な解体費用（木造住宅の場合） 郊外・低地価エリア：25,000円～40,000円/坪
例：桜島、石谷町、吉野町、春山町など
その他の解体費用を左右する要因
・建物の構造
鉄骨造：やや高め（40,000～80,000円/坪）
RC造（鉄筋コンクリート）：最も高額（50,000～100,000円/坪）
・アスベスト含有の有無
古い建物（昭和50年代以前）にアスベストが含まれていると、特殊処理が必要になり解体費用が大幅に上がる
・土地の形状・アクセス
前面道路が狭い、傾斜地に建っていると、解体費用が割高になる
まとめ
鹿児島市内の地価は、特に天文館エリアや鹿児島中央駅周辺が高額で、今後も商業地としての価値が上がる可能性があります。一方で、土地の種別によって税金の負担が異なり、宅地は税額が高いものの、農地や山林は比較的負担が軽くなっています。また、建築可能かどうかは地目だけでなく法規制も関わるため、購入や転用の際には注意が必要です。土地の利用計画に応じて、事前に専門家や行政機関に相談することをおすすめします。
地価が低い地域は、交通の利便性や商業施設の充実度などが影響している場合が多いです。土地の購入や投資を検討する際には、地価だけでなく、周辺環境や将来的な開発計画なども考慮することが重要です。
土地価格が高いエリアほど解体費も高くなる傾向があり、特に都市部では環境規制や作業制限が多いため、坪単価が1.5～2倍程度に上がることもあります。解体を検討する際は、地価や土地条件を考慮し、複数の解体業者から見積もりを取ることが重要です。
解体後の土地利用（売却・再建築など）も見据えて、適切な計画を立てることをおすすめします！🏗️💰
※参考情報
国土交通省 地価公示
鹿児島県地価調査
ダイヤモンド不動産研究所（地価ランキング）
固定資産税評価基準（総務省）
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