解体コラム

狭道

こんにちは。南日本ハウスグループの南日本開発㈱【みなみの解体】です

解体工事をする際、建物の土地に接道する道路幅というものが重要になってきます。現在の建築基準法では接道義務というものが定められています。

接道義務

接道義務とは、建築基準法で定められている道路と敷地に関する規定のことです。

昔は建築基準法も定められておらず、道路に接道している幅なども基準がなかったため、狭い道沿いにも建物が建築されていました。
現在は建築基準法によって接道義務が定められているため、今現在建っている建物を解体して新たに再建しようとした場合接道義務を満たしていなければ建物を建てられないという問題も少なくありません。

 

接道義務では、敷地に建物を建てる場合に、建築基準法に定められた道路に2メートル以上接していなければならないという決まりがあります。奥まった路地上の土地でも、道路に面する通路の間口が2メートル以上あることが必要です。

 

 

 

 

接道義務例外

 

無接道の土地でも建物を建て替えることを可能にする例外があり、建築基準法の「43条ただし書許可」といいます。
特定行政庁によって、要件を緩和している地域もあり、細かな内容に違いがありますが、全国的にだいたい共通して用いられる基準は以下の通りです。

 

 

 

セットバックとは、道と敷地の境界線を道路の中心線から2メートルの位置まで後退させることです。

住宅には、「建築基準法で定められている道路に敷地が2ｍ以上接していなければならない」という接道義務があります。「要セットバック」の土地や中古住宅は、この接道義務に従って敷地と道路の境界線を後退させなくてはなりません。

建築基準法で定められている道路とは、幅が4ｍ以上（特定行政庁の指定で6ｍ以上となる場合あり）の道路を指します。理由として防災対策の一環で緊急車両が通れるようにすることが目的です。

道路の幅が4ｍ未満の場合、建築基準法の接道義務を満たせていないことに対して、次のような処置方法によって、幅が4ｍ未満であっても建築基準法上の道路として認められます。

要セットバックの土地は、セットバックする部分も含めて購入しなくてはなりません。塀や門などがある場合は撤去費用がかかる可能性もあるため、購入前に確認しておくことが大切です。

セットバック部分の土地は自治体に寄付するのが一般的ですが、私有地として所有するか２択とされています。
また、買取ではなく奨励金や助成金が交付される自治体もあります。奨励金や助成金は申請が必要になるため、交付を受けられる場合は忘れずに手続きを行いましょう。

なお、セットバックした部分の土地は、所有権があっても自由にできる土地ではないため注意が必要です。所有権を維持したままであっても、セットバック部分を自由に使っていいわけではありません。基本的に土地所有者が維持管理を行うことになりますが、駐車場として利用したり、門や塀の設置などや植木鉢などを置いたりすることもできません。違法となります。もともとの道幅が狭ければ狭いほど、セットバックの幅が大きくなるため、土地や、土地付き一戸建てを購入する際には、セットバック付き物件か、セットバック付きの場合はどのくらいの面積がセットバックに使われるのかを確認しましょう。

 

位置指定道路

位置指定道路とは、特定行政庁（都道府県知事や市町村長等）から「土地のこの部分が道路である」という指定（道路位置指定）を受けた幅員4m以上の私道のこと

道路の種類には公道と私道があり、公道は国や市長村管理、私道は個人や民間の団体が管理するものとされている。

左図を右図のように接道を設けることで、奥の土地も建物が初めて建築できるようになる

位置指定道路は、個人や民間団体が管理する道路（私道）です。
そのため、誰かが土地を所有しなければなりません。新築の場合は不動産が土地管理をおこなっているので不動産が最初管理者として所有し、売買されたらその購入者が所有者となります。分筆して持ち合う場合もありますし共有名義として所有する場合もあります。十分な説明を受けておくことが重要です。

また所有している人が固定資産税を払っていくことも念頭に置いておきましょう。

 

 

解体に係る接道道路

1934年昭和９年の改正より接道義務より、道路規定2ｍが加わりました。解体をする際、道路幅が狭いことによる重機の進入が不可能となる可能性があり、手作業が増える可能性がある為、作業時間の長期化や人件費がかさむ可能性が出てきます。

さらに、解体後の土地活用として接道義務により建物建築が不可の場合やセットバック対応や指定道路建設などあらゆる対応が追加される可能性もあり、実際解体後の土地活用の大幅な活用方法が狭められる可能性がありますので解体前に必ず登記簿謄本や市長村や自治体に現状況などを確認していただき、今後の方針を決定されることをお勧めします。

場合によっては自治体がだす補助金等の活用などの情報なども入ってくる可能性もありますのでまずはご相談されることをお勧めいたします。

解体を希望する意向が決定したら是非実績ある南日本ハウスグループの南日本開発（㈱【みなみの解体】までご連絡よろしくお願い致します。

　南日本ハウス株式会社グループ南日本開発株式会社【みなみの解体】まで

お問い合わせはこちら

https://www.373kaitai.com/contact/

解体に関するどんな小さな疑問でもお気軽にご相談ください。

みなみの解体は、鹿児島における豊富な経験と実績で地域最先端の解体業者です。
建物の解体や内装の解体、アスベストの調査・除去作業も安心してお任せいただけます。