解体後の土地活用

こんにちは。南日本ハウスグループの南日本開発㈱【みなみの解体】です

解体後その土地をどうするかまで考えますよね。今日は解体後の土地活用についてお話したいと思います。

そもそも売れる土地売れない土地の条件は何でしょう？

売れやすい土地

1. 位置条件

交通アクセスが良い、周辺環境が整備されているなど、立地条件が良い土地であること。

2. 地価

地価が比較的高い地域に位置していること。

3. 形状

整形であり、開発しやすい形状であること。

4. 利用可能性

用途地域が市街化調整区域や商業地域など、開発の可能性が高い地域であること。

5. 付帯設備

水道、電気、ガスなどのインフラが整備されていること。

 

売れにくい土地

その他の解体後の売れにくい土地としては、以下のようなものが考えられます

1. 汚染土地

過去に工業用地や廃棄物処理施設として使用されていた土地は、土壌や地下水の汚染が懸念されるため、購入者がなかなか見つからないことがあります。

2. 土地の形状や敷地の配置

不規則な形状や狭い敷地、または周囲の建物や道路によってアクセスが悪いなど、使い勝手が悪い土地も売れにくい傾向があります。

3. 地盤の不安定な土地

地盤調査や改良が必要な土地は、購入者が負担を感じることがあり、売れにくい土地となることがあります。

4. 騒音や臭いの問題がある土地

近隣に工場や交通量の多い道路があるなど、騒音や臭いの問題がある土地は、住宅用途としては不向きであり、売れにくい可能性があります。

 

いろいろ悩んで土地を手放したいと思っていても、手続きが大変だったり、どうせ売れないかもと放置していると、放置した分だけリスクが増していきます。

固定資産税の発生

土地を所有している場合、収益の有無に関わらず、固定資産税が課せられます。
特に売却が難しい土地を所有していると、毎年発生する固定資産税が大きな経済的負担となります。

維持・管理の責任

 土地の所有者は、その土地の維持・管理に関する責任を負っています。このため、管理が不十分であると、損害賠償請求に発展するリスクがあります。例えば、庭木が隣接地に倒れたり、犯罪に利用されたり、不法投棄が行われたりすることで、意図せずトラブルに巻き込まれる可能性があります。

それなら！
と解体して売却したいと考える方は少なくないと思われますが、昔は家建てられてたけど今は…建てられない…という場合もあります。

その理由の土地もご紹介します。

再建築不可物件

再建築不可物件が存在する理由には、該当する敷地・建物が誕生した時代と、不動産の法律が誕生した時代のズレが関係しています。

1. 接道道路が2ｍない

基本的には、建築基準法で定められた「接道義務」を満たしていないことが原因であるケースが多いです。
接道義務とは、土地が幅員2m以上の道路に4m以上接していなければならないというルールのことです。
そのため、所有する土地に面する道路が狭い場合は再建築不可物件に該当する可能性があります。道路が狭いため、建物を建てる際に制限があり、駐車スペースの確保の難しさや災害緊急時の進入経路の確保ができないなど問題が生じる可能性があります。

2. 接道道路の所有権が私道になっている

個人や特定の団体などが所有する道路のことを指します。公道との大きな違いは、所有者の権限で通行が制限される可能性があることです。また、道路交通法は適用されません。

 敷地が接する道路の種類が、接道義務に直接影響を与えることはありません。私道であっても、幅員が4m以上あり「法律上認められた道路」であれば、2m以上接している敷地には再建築も可能です。が4ｍなければ厳しい面もあります。

3.土地が道路に面していない

自身の土地に建築物を建てるのであれば、必ず敷地と道路が接していなければならないと建築基準法で定められています。

4. 接道している道路幅4ｍ必要

建築基準法では道路の道幅が基本的に4m以上でなくてはならないというルールがあるためです。災害緊急時に救急車や消防車を含む緊急車両の通行が困難と考えられています。セットバックや隣地の購入などにより再建築可能な状態にする方法もありますが、複雑な手続きやまとまった資金が必要なため個人で行うには難しいとされています。

 

再建築不可物件は建築基準法の接道義務を満たしていないため、物件の建て替えや増築・改築は行えません。
2025年に基準法が改正されますが、これにより建て替えや増改築と同様にリフォームにおいても建築申請と建築確認が必要となります。 これまでのように建築物を自由に模様替えしたり改修や改築といった大規模な工事をすることができなくなる可能性があります

 

土地活用

1. 解体後の土地が売れやすくなる方法とその理由
解体後の土地を売りやすくする方法としては、まず土地の整備が重要です。草木が生い茂っていたり、ゴミが散乱している状態では購入希望者がつかない可能性が高いため、きちんと清掃や整備を行うことが必要です。また、土地の広告宣伝も重要です。周辺の不動産業者やネット上での広告を積極的に行うことで、多くの人に情報を届けることができ、売れやすさが向上します。さらに、価格設定も重要であり、市場相場や土地の立地条件などを考慮して適切な価格を設定することが大切です。

 

2. 解体後の高齢者の施主の活用方法
解体後の土地を高齢者の施主が所有している場合、その土地を有効活用する方法としては、賃貸用地としての活用が考えられます。高齢者が所有する土地を賃貸用地として提供することで、安定した収入源を得ることができます。また、土地の一部を駐車場や庭として貸し出すことも考えられます。これにより、高齢者は土地を有効活用することができ、収入の補填が可能となります。

3. 解体後の固定資産税を少なくする方法
解体後の土地の固定資産税を少なくするためには、土地の評価額を下げることが重要です。土地の評価額を下げる方法としては、土地の状態や周辺環境の変化を考慮して市町村に再査定を申請することが挙げられます。また、土地を有効活用することで収入が得られる場合には、その収入を税額控除として申告することも固定資産税を軽減する方法の一つです。

 

土地を手放すメリットデメリット

手放さない場合、土地を有効活用することで収入を得ることができるため、将来的に収益を得ることができる可能性があります。また、土地の価値が上昇する可能性もあるため、資産価値の増加も期待できます。

手放した場合は、現金化が可能となり、一括で資金を手に入れることができます。また、税金の支払いはなくなり、管理もしなくて済みます。ただし、土地を手放すことで土地活用で得られる将来的な収益を失う可能性もあります。そのため、手放すか手放さないかは個々の状況や目的によって選択する必要があります。

 

土地活用として

一般住宅のあった土地のみだとそのまま建築基準法に合格した土地なら新築の建物や広い土地なら　アパート・マンションまたは駐車場などが多くあります。

定期借地として貸出したり、最近ではコインランドリーも多くなってきています。

物が多く家に収納が足りない方や引っ越し等での一時保管などに利用されるトランクルームなどもあります。

少し前までは住宅の少ない広いところでは太陽光システムも野立てで設置して活用されている場合も多かったように思います。

他に、農地から宅地にする場合は「農地法」という法律により制限があるのですが、その逆で宅地から農地であれば特に制限をしている法律がなく、比較的自由に転用できます。

固定資産税が安くなり、なおかつ農作物を栽培することで収入を得ることもできます。

 

まとめ

いろいろと土地活用するにあたっても自分たちの土地を売買するにしても実際自分たちで調べるのはかなり難しいことなので不動産や解体業者に入っていただいてご相談されると

実際どうなっている土地なのか建築基準法にひっかかってないのか知ることが出来ます。まずは希望をお話してその上で希望通りできるかできないかを調べていただく事が重要だと思います

 

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