こんにちは。南日本ハウスグループの南日本開発㈱【みなみの解体】です
今回は2025年問題について取り上げたいと思います。最近よく言われている空き家問題での相続登記の法律の義務化。
これが解体になぜ？関係あるの？と思いますよね。 関係あるんです！少しずつ紐解いていきましょう。
住宅をとりまく2025年問題
まず2025年、団塊の世代がもつ不動産の相続ラッシュが始まります。
※団塊世代とは1947年から1949年にかけて生まれた世代を指し、戦後復興期から高度経済成長期に活躍した世代であり、現在では高齢化社会の中心となっています。
（人口の多い「団塊の世代」全員が2025年以降、75歳以上の後期高齢者となり、国民の4人に1人が75歳以上、超高齢化社会になること）
団塊世代は、8割以上が持ち家を持っていて、その中でも戸建てを持っている世帯が約75.3％。
それらの相続物件が一気に市場に流れこむことで、不動産の需要と供給のバランスは大きく崩れ、空き家の急激な増加と、不動産の価格への影響が懸念されます。
現在は代執行など税金を使って空き家を解体したり、空き家解体への補助金対応の自治体も存在するが、2025年以降は財政的に厳しくなることから予算も削られていく予想。
また、高齢者による認知症患者の数が急増する予想もあり、高齢者の認知症の増加に伴い、社会保障費の負担が増加し、人材不足が深刻化するという課題が予想されています。
判断能力が低下した場合、不動産の売買を行うことは困難になってしまいます。そうなった場合、実家の建物は、一体どうなってしまうのでしょうか。
全国的に社会問題となっている、実家の処分の問題について、解決する方法がありますので解説いたします。
認知が進む理由
認知症が一気に進む原因には、脳への刺激不足や急激な環境の変化、過剰なストレスなどが挙げられます。 認知症の症状によって失敗することが増え、家族に責められることで症状が進んでしまうことも懸念されています。
所有者が認知症になった時
もし、親が重度の認知症で介護施設に入ることになった時、その費用を捻出するために、実家を売却しようと考えたとしても、本人が自ら売却することはできません。
また、家族の判断で売却しようとしても、名義が異なる場合は、当然ながら勝手に売却することはできません。
認知症で判断力が低下した場合は、成年後見人制度を利用する手段
成年後見人制度
高齢者の人権を守り、財産の正しい管理や、施設等への入所の判断を行うための制度です。身体的な介護ではなく、あくまで法律に関する行為のサポートです
メリットとして、財産管理をきちんと行ってもらえます
デメリットは、その費用のために毎月の出費がありますので、年間の支払い総額は、かなりの金額になってしまいます。また、お金の用途まで管理されるため、例えば投資で増やすことはできませんし、誰かにお金をちょっと渡したいなと思った時も、できません。もちろん、生前贈与などをしたくてもできません。成年後見制度の利用をためらう人が多い理由は、ここにあります。
親が元気なうちにできる方法
家族信託とは
高齢者が元気なうちに、家族の話し合いのもとに決めた事項に基づいて、家族が財産を管理する方法です。家族や親族が受託者（財産管理を任せる人）となりますので、高齢者にとって最も信頼のおける人に財産の管理を託すことができ、安心できることがメリットの一つです。
親の実家などの不動産売買についても、親が元気なうちに家族で話し合いをしておき、契約書にまとめることで、万が一、認知症になった場合でも、慌てることなく、受託者が売却することもできます。
成年後見人のように、裁判所の判断で、家族以外の専門家が受託者に選ばれてしまう、というような想定外の事態も起こりません。
家族信託を利用するには？
家族信託を利用する場合は、自分で書類を揃えて手続きを進める方法と、弁護士や司法書士などの専門家に依頼をする方法があります。
手続きを自分でする場合
自分で手続きを行うことも可能です。最大のメリットとしては、費用を必要最小限に抑えられるという点です。
手続きや必要書類は下記のようになっています。
家族信託の手続き・書類の一例
・家族信託のための契約書作成
・銀行で専用口座の準備
・賃貸物件の所有がある場合には、移転等の手続きなど
・戸籍謄本
・登記事項証明書
・印鑑証明書
・固定資産税評価証明書
・公正証書など
その他、税金に関する書類などもありますし、書類の発行には、それぞれ費用がかかります。
以上のように、複雑な手続きになりますので、実務経験がない人にとっては、面倒に感じてしまうかもしれません。よって、弁護士や司法書士などの専門家へ依頼をする方が一般的です。
専門家へ依頼する場合
どこへ依頼するかによっても費用は異なり、50万円以上する場合もあれば、手続き一式すべて込みで30万円前後で提供している場合もあります。初期費用や年額費用が発生するケースもありますので、料金体系とサービス内容は事前によく確認をして決める必要があります。
費用だけを見ると、高額な印象は受けますが、成年後見制度を利用した場合（毎月約数万円の出費が一生続く）と比較すると、決して高くはない、という考え方もできます。
自分ですべての書類を揃えて、修正加筆を重ねながら、手続きを完了させるまでの「手間と時間」を考慮すると、専門家に頼みたい、と判断する場合もあるでしょう。
また、専門家のアドバイスによって、家族会議の段階からスムーズに進行し、最短で手続きが完了するというメリットもあります。このように、第三者が関与することの費用対効果は十分にあるといえます。
まとめ
今回は、2025年問題との関係性で浮き上がる高齢者住宅の実家の売却問題を、家族信託という視点からご説明しました。家族信託は、不動産の売却だけでなく、その他にも目的に応じて、家族で様々な取り決めをすることができます。家族信託を利用するための第一歩は、家族会議からスタートします。高齢者が元気なうちに家族全員で話し合って、納得する形で契約書を交わしておけば、財産管理の不安もなくなります。高齢者とご家族が、お金の不安から解放され、安心して暮らせることを願っています。
まずは各自ができることから取り組むことです。
高齢化の進展を止めることは不可能ですが、個々が認知症予防のための運動習慣を取り入れることで、社会保障費の削減に寄与する可能性があります。 現在働いている方が将来的に介護を担うことになった場合、介護休暇や介護休業制度を活用することで、離職せずに働き続けることが企業の人材不足解消に貢献することも考えられます。 個々の行動から対策を進め、2025年問題を克服し、持続可能な社会を築いていきましょう。一人ひとりができることから始めましょう
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